澳大利亚土地税：各州税率、起征点及豁免
土地税是针对您在某州或领地持有的土地未改良价值征收的年度税，主要住所豁免在外。北领地除外，澳大利亚每个州都征收土地税，它是房产投资者常被忽视的重要持续性成本之一。
土地税的运作方式
每个州制定自己的土地税规则，包括征税起征点、税率和豁免对象。税款以土地的未改良资本价值（UCV）或土地价值为基础——即不含任何建筑或改善的土地价值。
各州的起征点和税率分开评估。如果您在多个州持有物业，每个州只评估其境内的土地——没有全国汇总计算。
各州概览（2025–26年度）
新南威尔士州
- 起征点：$1,075,000（2025纳税年度）
- 税率：超出部分按1.6%计征，另加$100固定金额
- 附加税：外国投资者对所有应税土地额外缴纳4%附加税
维多利亚州
- 起征点：$300,000（低于大多数州）
- 税率：根据总持有土地价值，0.2%至2.55%
- 附加税：外国投资者额外缴纳2%附加税
昆士兰州
- 起征点：$600,000
- 税率：0.5%至2.75%
- 注意：昆士兰州汇总同一个人在全州持有的土地
南澳大利亚州
- 起征点：$723,000（2025年）
- 税率：0.5%至2.4%
西澳大利亚州
- 起征点：$300,000
- 税率：0.1%至2.67%
塔斯马尼亚州
- 起征点：$99,999
- 税率：0.45%至1.5%
首都领地
首都领地没有传统意义上的土地税，而是对所有物业（包括投资物业）每年征收物业税。
主要居所豁免
各州均对您的住宅豁免土地税。您必须在相关日期（通常为12月31日或10月31日，具体取决于所在州）拥有并居住于该物业作为主要居所。您只能申报一处物业作为主要居所。
如果您迁出后将住宅出租，通常从次年起失去豁免资格。
临时离开
部分州允许在您临时离开主要居所时享有短期豁免，例如因工作需要迁往外地或出国工作。最长期限和条件因州而异。
信托、公司和共同持有
信托和公司持有的土地通常按最高边际税率评估，不享有起征点。部分州对全权信托还设有附加税。规则复杂且各州差异显著——如果您通过架构持有投资物业，建议寻求专业建议。
对于共同持有的物业，大多数州在评估各持有人的总土地持有量时按比例分配土地价值。
降低土地税的策略
经验丰富的投资者使用的策略包括：
- 在多个州分散持有物业 — 每个州有单独的起征点
- 在各州保持持有量低于起征点（但收益和增值潜力必须支撑地区选择）
- 对物业估值提出异议 — 如果核定的土地价值有误，可提出异议
不要仅为土地税优惠而使用信托架构——规则复杂，可能适得其反。
记录保存
土地税通知由相关州级税务局发出。您必须确保税务局持有您的最新地址，尤其是您在海外期间。未缴纳的土地税将成为土地的优先抵押权——可能影响您出售或再融资的能力。
使用投资房产计算器将土地税纳入年度持有成本和净现金流估算。