澳大利亚投资房产税务减免完整清单

税务减免是澳大利亚投资房产财务逻辑的重要组成部分。了解哪些费用可以抵扣以及如何正确申报，每年可以显著降低您的税单。

可立即抵扣的费用

以下费用在物业用于出租或可供出租期间发生时，可在当年全额抵扣：

贷款利息

投资贷款的利息通常是最大的抵扣项目。如果您有分拆贷款（部分用于投资，部分用于自住），只有投资部分可以抵扣。保留所有贷款对账单。

房产管理费

支付给房产管理公司的费用，包括日常管理费（通常为租金的7–10%）、出租费（寻找新租客）、续租费和检查费，均可全额抵扣。

市政税和水费

地方政府和水务局收取的税费可以抵扣。租客承担的用水费用不属于您的抵扣项，但若您缴纳服务费，则可抵扣。

房东保险

涵盖恶意损坏、租金违约和法律责任的房东保险年度保费可全额抵扣。普通家庭和财产保险不可抵扣，除非专门为投资物业购买。

维修和保养

维修 — 恢复原状的费用可全额抵扣。保养 — 保持物业良好状态的费用也可抵扣。例如：修复漏水龙头、重新粉刷风化墙壁、更换磨损地毯。

改善 — 提升物业价值的工程不可立即抵扣，必须按折旧分年申报（见下文）。

寻租广告费

在租赁平台发布广告、制作标牌和拍照的费用可抵扣。

法律和专业费用

准备或续签租约的法律费用可抵扣。与投资物业相关的会计和税务代理费用也可抵扣。

物业管理费（公摊费用）

公寓和单元房的物业管理费（日常行政）可抵扣。重大资本工程的特别征费可能需作为资本支出处理。

折旧抵扣

投资物业适用两类折旧：

设备（第40部分）

可移除的物品，如烤箱、洗碗机、空调、热水器和地毯。对于2017年5月9日之后购买物业的投资者，只能对全新设备申报折旧。二手设备折旧仅在您自行安装的情况下可申报。

资本工程（第43部分）

结构性元素：建筑本体、固定地板、墙体、电线和管道。折旧率为原始建造成本的每年2.5%，持续40年。适用于1985年7月17日之后建造的住宅。

工料测量师可以准备一份折旧明细表，估算可抵扣金额。费用通常为$500–$800，本身也可抵税，而该明细表可在物业持有期内节省数千澳元。

不可抵扣的费用

以下费用不可抵扣：

• 购买时的印花税和过户费（计入CGT成本基础）
• 贷款建立费（可能在五年内分摊抵扣）
• 不足$100的借贷成本（可立即抵扣）或超过$100的（在五年或贷款期限内分摊）
• 与投资混合的个人费用
• 物业私人使用期间产生的费用

记录保存

税务局要求您保存所有申报抵扣的记录至少五年。使用电子表格或房产管理软件跟踪所有收入和支出。您的房产管理公司出具的年度财务报表是大多数日常费用的有用来源。

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使用投资房产计算器估算税务减免对您整体现金流和税后回报的影响。