FIRB批准澳大利亚：海外买家完全指南
外国国民在澳大利亚购买住宅物业，通常需要事先获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。本指南介绍哪些人需要申请批准、可购买哪类物业、如何申请以及相关费用。
谁需要获得FIRB批准？
以下人员需要FIRB批准：
- 临时签证持有者（包括482、485、500学生签证持有者）
- 居住在海外的外国国民
以下情况通常无需批准：
- 澳大利亚公民
- 澳大利亚永久居民
- 新西兰公民
- 与澳大利亚公民或永久居民配偶共同购买自住房产
如不确定您的身份，在签署合同前请咨询FIRB官网或寻求法律建议——违反FIRB规定的处罚极为严重。
临时居民可购买哪类物业？
临时居民在可购买的物业类型方面受到限制：
- 新建住宅 — 无限制批准购买（以刺激住房供应）
- 现有住宅 — 仅允许作为主要居所购买（须自住），且在不再自住后三个月内须出售
- 空地 — 允许用于建造新住宅，须在四年内开工
- 新建住宅豁免证书 — 开发商可获取此证书，允许外国购房者无需单独申请FIRB即可购买该开发项目
您不能以租金收益为目的购买现有住宅（公民或永久居民除外）。
申请流程
- 确认物业类型 — 新建或现有
- 在firb.gov.au提交申请 — 须在签署合同前提交（或将签约设为获批的先决条件）
- 缴纳申请费 — 详见下文
- 等待决定 — 法定时限为30天，但财政部可延长90天。实践中，大多数住宅类简单申请在30天内完成
- 将批准条件纳入合同 — FIRB批准通常附带条件（例如空置后3个月内出售）
务必在合同交换前完成申请。在未获批准（或未设置批准前提条件）的情况下签署合同，属于违反《外国购置与收购法》的行为。
FIRB申请费
费用根据物业价格计算，每年更新。2025–26年度：
| 物业价值 | 费用 |
|---|---|
| 不超过$75,000 | $4,200 |
| $75,001 – $1,000,000 | $14,700 |
| $1,000,001 – $2,000,000 | $29,400 |
| 每额外$1,000,000 | +$29,400 |
这些费用不包括各州政府对外国购房者征收的外国购房者印花税附加税（详见外国购房者附加税计算器）。
印花税附加税
大多数州对外国购房者征收额外印花税附加税：
- 新南威尔士州：在标准印花税基础上加收8%
- 维多利亚州：8%
- 昆士兰州：7%
- 南澳大利亚州：7%
- 西澳大利亚州：7%
- 塔斯马尼亚州、首都领地、北领地：目前无外国购房者附加税
在新南威尔士州和维多利亚州购房，附加税可能增加数万澳元的成本。
违规处罚
未经FIRB批准购买物业是严重违规行为。处罚包括：
- 民事处罚 — 最高物业价值的25%
- 刑事检控 — 故意违规可处以罚款和监禁
- 强制出售 — 政府可要求您出售该物业，可能在不利时机进行
实用建议
- 出价或参加拍卖前务必确认签证状态
- 委托熟悉外资交易的产权律师或产权代理人
- 如您持有过渡签证，请确认FIRB是否将您视为临时居民（可能适用）
- 妥善保存FIRB批准文件——日后出售时可能需要
使用外国购房者附加税计算器估算您购房适用的FIRB费用和印花税附加税。