资本工程折旧（第43条）：投资者可申报的项目
资本工程抵扣——亦称第43部分抵扣——允许投资物业业主每年申报建筑建造成本的一部分作为税务抵扣。它是房产投资者可获得的最有价值却最少被充分利用的抵扣项目之一。
什么是资本工程？
资本工程指建筑的结构性元素和永久性固定装置——即拆除后会损坏建筑结构的部分，包括：
- 建筑外壳（墙体、屋顶、地基）
- 固定内墙、地板和天花板
- 内嵌架子和厨房木作
- 固定瓷砖（地面和墙面）
- 地面游泳池和温泉
- 车道、小径和围栏
- 固定电线和管道
这与设备（第40部分）不同，后者涵盖烤箱、地毯和空调等可移除物品。
抵扣率和期限
资本工程抵扣以原始建造成本的每年2.5%的固定比率计算，可在建造之日起的40年内申报。
这意味着若一栋住宅建造成本为$40万，每年第43部分抵扣为$400,000 × 2.5% = $10,000，持续40年。
如果您在这40年期间的中途购买现有物业，仍可申报剩余年限的抵扣——只需了解原始建造成本和日期即可。
资格要求
申报第43部分需满足：
- 物业必须是产生收入的物业（或可供出租）
- 住宅建筑须在1985年7月17日之后建造
- 商业建筑的起始日期为1982年7月20日
- 您必须是物业的业主（不是租客）
资格要求与您购买物业的时间无关——只与建造时间有关。您可以购买一栋20年的建筑，仍可申报余下20年的资本工程抵扣。
估算建造成本
购买现有建筑时，您可能不知道原始建造成本。工料测量师可利用建筑业记录和成本指数估算原始建造成本——这是税务局认可的做法。
不能简单地以购买价格代替建造成本。购买价格包含了土地价值、市场条件和改善因素；只有建造成本才是相关依据。
翻新和扩建
对投资物业进行翻新时，翻新成本构成新的第43部分申报项，从建造完成之日起计算。例如，若您花费$8万翻新厨房和浴室，可以申报$80,000 × 2.5% = $2,000每年，持续40年——这是对原有建筑申报的补充。
保留所有建筑商和技工的发票。工料测量师可将其纳入您的折旧明细表。
出售时的影响
出售物业时，您已申报的资本工程抵扣总额将减少用于计算资本利得税（CGT）的成本基础。这实际上增加了您需纳税的资本收益。
例如，若您在持有期间申报了$50,000的第43部分抵扣，您的成本基础减少$50,000，应税资本收益增加$50,000。对于持有超过12个月的物业，50%的CGT折扣仍适用于该收益。
这并非不申报的理由——货币时间价值意味着现在的抵扣比未来缴税更有价值，且若出售时收入较低，适用税率差异也会带来额外优惠。
获取折旧明细表
工料测量师准备的折旧明细表同时记录第43部分（资本工程）和第40部分（设备）的抵扣项目。费用通常为$500–$800，本身可以抵税，且在您持有物业期间始终有效。
尽可能在首年持有物业时早日委托编制。若您已持有物业多年但未曾获取，仍可对以前的税务申报进行修正（个人纳税人最多可追溯两年）以补报漏申的抵扣。
使用投资房产计算器查看资本工程和折旧抵扣如何改善您的净现金流和税后回报。